PRZESŁANKI ORZECZENIA EKSMISJI W ODNIESIENIU DO LOKALI MIESZKALNYCH
Kwestię tę reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie niektórych przepisów kodeksu cywilnego (dalej: UOL). Żądać opróżnienia lokalu mieszkalnego można jedynie wobec osób, które lokal ten zajmują bez tytułu prawnego. Tytuł prawny do lokalu lokator może utracić w przypadkach wskazanych głównie w art. 11 i 13 UOL. W dużym skrócie chodzi o następujące sytuacje:
- zaleganie z czynszem za pełne 3 okresy rozliczeniowe,
- używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem, dewastacja, zaniedbywanie,
- rażące naruszanie obowiązującego porządku domowego,
- wynajęcie lub podnajem lokalu bez wymaganej w umowie zgody właściciela,
- w sytuacji, gdy lokal wymaga rozbiórki lub remontu.
DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO WYTOCZENIA POZWU O EKSMISJĘ.
Aby pozew o eksmisję był zasadny należy dołączyć do niego:
- księgę wieczystą lub inny dokument (np. przydział prawa spółdzielczego) który wykaże że jesteśmy właścicielami przedmiotowej nieruchomości,
- wypowiedzenie umowy najmu lub inny dokument świadczący o utracie przez pozwanego tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. W przypadku lokatorów ”na dziko”, czyli takich którzy nigdy nie posiadali tytułu prawnego do lokalu wystarczające będą zeznania stron,
- opłatę stałą w kwocie 200,00 zł.,
- przed sądowe wezwanie do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu,
- w pozwie należy ponadto wskazać ile osób zamieszkuje w lokalu (bez względu na to czy mają meldunek czy nie) i dołączyć tyle odpisów pozwu ilu jest pozwanych,
- najlepiej także dołączyć dokumenty potwierdzające zasadność wypowiedzenia umowy najmu (czy utraty tytułu prawnego w inny sposób) np. orzeczenia zasądzającego zaległe należności czynszowe, bądź wydruk z kartoteki czynszowej lokatora obrazujący zadłużenie, oświadczenia innych lokatorów o rażącym naruszaniu porządku domowego, dowody niedozwolonego podnajmu itp.
PRZESŁANKI ORZECZENIA EKSMISJI W ODNIESIENIU DO LOKALI UŻYTKOWYCH
W przypadku lokali użytkowych znajdą zastosowanie przepisy ogólne kodeksu cywilnego oraz postanowienia zawartej umowy najmu. Zatem jeśli strony nie postanowią inaczej w umowie, utrata tytułu prawnego do zajmowania lokalu użytkowego następuje według przepisów kodeksu cywilnego tj. w sytuacjach gdy:
- najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy rozliczeniowe, albo używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową – w takiej sytuacji wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
- bez podania przyczyny przy umowie na czas nieoznaczony – w terminach określonych
w umowie a jeżeli nie zostały określone w umowie to w terminach ustawowych (wskazanych w art. 673 k.c.) - bez podania przyczyny przy umowie na czas oznaczony tylko w wypadkach określonych w umowie.
- lokal posiada wady zagrażające życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu
DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO WYTOCZENIA POZWU O OPRÓŻNIENIE I WYDANIE LOKALU UŻYTKOWEGO
Do pozwu o opróżnienie i wydanie lokalu użytkowego (podstawa prawna: art. 222 k.c.) potrzebne będą załączniki podobne jak dla pozwu o eksmisję z lokalu mieszkalnego (poza wskazaniem osób zajmujących lokal).
PRZEBIEG POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO W PRZEDMIOCIE OPRÓŻNIENIA LOKALU MIESZKALNEGO
W postępowaniu sądowym sąd bada z urzędu czy eksmitowanym przysługuje uprawnienie do orzeczenia prawa do lokalu socjalnego.Sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży,
- małoletniego, niepełnosprawnego (w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę
i wspólnie z nią zamieszkałą, - obłożnie chorych,
- emerytów i rencistów (spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej),
- osoby posiadającej status bezrobotnego,
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały;
Co najgorsze , przesłanki te mogą powstać w toku sprawy (najczęściej lokatorzy aby utrudnić eksmisję stają się nagle bezrobotni), a wystarczy, aby dotyczyły przynajmniej 1 z osób zajmujących lokal.
KONSEKWENCJE PRZYZNANIA UPRAWNIENIA DO LOKALU SOCJALNEGO
Przyznanie prawa do lokalu socjalnego oznacza uniemożliwienie wykonania eksmisji do czasu aż gmina właściwa ze względu na miejsce położenia nieruchomości nie zaproponuje wynajmu lokalu socjalnego. Z doświadczenia wiadomo, iż gminy nie mają lokali socjalnych, spisują długą listę osób oczekujących, a w międzyczasie eksmitowany lokator całkowicie bezkarnie nadal zamieszkuje w nieruchomości, a najczęściej wiedząc, iż w końcu zostanie usunięty zaprzestaje płacenia za lokal.
Przepisy UOL oczywiście zapewniają właścicielowi lokalu możliwość naliczania po eksmisji wobec osób, które nadal zajmują lokal opłatę odszkodowawczą za bezumowne korzystanie z lokalu, jednak największym problemem jest jej ściągalność z eksmitowanych lokatorów.
W przypadku długotrwałego niedostarczania przez gminę lokalu socjalnego istnieje wprawdzie możliwość zasądzenia od gminy odszkodowania (na zas. 417 k.c.) za dostarczenie lokalu socjalnego, jednak w praktyce sądy bardzo niechętnie zasądzają te odszkodowania.
JAK UCHRONIĆ SIĘ PRZED ORZECZENIEM UPRAWNIENIA DO LOKALU SOCJALNEGO
Mogą to zrobić wyłącznie osoby fizyczne będące właścicielami wynajmowanej nieruchomości poprzez zawarcie umowy najmu okazjonalnego (regulowany przez art.19 a i dalsze UOL). Niestety ustawodawca nie przewidział takiej możliwości dla właścicieli nieruchomości będących osobami prawnymi/przedsiębiorcami.
RÓŻNICA DOTYCZĄCA PRZEBIEGU POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO W PRZEDMIOCIE OPRÓŻNIENIA LOKALU UŻYTKOWEGO
W tym postępowaniu sądowym (w przeciwieństwie do postępowania o opróżnienie lokalu mieszkalnego) nie jest przedmiotem badania prawo najemcy do lokalu socjalnego (ani zamiennego). Nie znajdą tu w ogóle zastosowania przepisy UOL.
POSTĘPOWANIE PO WYDANIU WYROKU EKSMISYJNEGO
Po wydaniu wyroku i jego uprawomocnieniu się możemy wezwać pozwanych do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu (nie jest to jednak obligatoryjne.). W przypadku braku dobrowolnego wydania lokalu sprawę należy skierować do egzekucji, do komornika właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (właściwość wyłączna).
Postępowanie różni się w zależności od rodzaju lokalu, i tak:
a) w przypadku wykonania eksmisji z lokalu mieszkalnego należy pamiętać, że :
- wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
- nie ma obecnie tzw: „eksmisji na bruk” i nawet w przypadku braku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego lub zamiennego eksmitowanym należy zapewnić lokal tymczasowy, jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać (przepisy art. 25 a-e UOL) Lokal tymczasowy ma być wynajmowany na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Przesłanki jakie winien on spełniać reguluje UOL. Zasób lokali tymczasowych tworzy gmina, ale najczęściej zasoby te są puste lub bardzo skromne. Na szczęście lokal taki może być również wskazany przez wynajmującego (np. wynajem na 1 m-c pokoju
w tanim hotelu/motelu z dostępem do niezbędnych urządzeń sanitarnych i kuchni). - W przypadku eksmisji do lokalu tymczasowego komornik zwraca się do gminy
o wyznaczenie takiego lokalu, na co gmina ma maksymalnie 6 m-cy. Jeżeli gmina nie wskaże w tym czasie lokalu tymczasowego komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. - wykonanie wyroków z orzeczonym uprawnieniem do lokalu socjalnego jest wstrzymane do czasu wskazania przez gminę takiego lokalu. Co w sytuacji jeśli gmina bardzo długo odpowiada, że nie posiada lokalu socjalnego? Jest możliwość zaproponowania gminie aby wyznaczyła lokal socjalny „do remontu” (czyli w bardzo złym stanie) a wynajmujący wyremontuje go na koszt dłużnika (ale musi wyłożyć środki) celem doprowadzenia do standardów lokalu socjalnego. Druga opcja to nękanie gminy pozwami o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego. Wyrok zasądzający często powoduje, że nagle w gminie znajduje się dodatkowy lokal socjalny.
CO DZIEJE SIĘ Z RZECZAMI EKSMITOWANYCH ZNAJDUJĄCYCH SIĘ
W LOKALU MIESZKALNYM, Z KTÓREGO DOKONUJEMY EKSMISJI.?
Jeżeli eksmisja następuje do innego lokalu lub lokalu socjalnego wówczas za zapłatą zaliczki przez wierzyciela komornik wynajmuje meblowóz i przeprowadza eksmitowanych lokatorów na lokal . W razie „przeprowadzki” do pomieszczenia tymczasowego, noclegowni, schroniska itp. komornik usunie z lokalu ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników (najczęściej członkowi rodziny eksmitowanego najemcy), gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt eksmitowanego.Dozorcą może być również wierzyciel. Dozorca ma obowiązek należycie zabezpieczyć ruchomości i jest odpowiedzialny za ich utratę lub zniszczenie. Dozorca wzywa dłużnika do odbioru rzeczy w terminie do 30 dni od daty odbioru wezwania. Jeśli dłużnik nie odbierze ruchomości dozorca moze wystąpić do sądu o nakazanie ich sprzedaży lub – jeśli nie mają wartości handlowej – o ich zniszczenie.
W przypadku lokali użytkowych po uprawomocnieniu się wyroku należy wezwać dłużnika do dobrowolnego wydania lokalu w stanie wolnym od rzeczy i przywróconym do stanu poprzedniego, wyznaczając na to konkretny termin z zagrożeniem skierowania sprawy do egzekucji.
W razie braku dobrowolnego opróżenienia i wydania lokalu przystępujemy do egzekucji.
W przypadku lokali użytkowych odpada nam martwienie się o lokale zastępcze czy socjalne, jednak należy zadbać o rzeczy dłużnika.
Zgodnie z art. 670 § 1. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Prawo to wygasa jeśli dłużnik usunie rzeczy z przedmiotu najmu. Oznacza to, iż w przypadku jeśli eksmitowany posiada względem wynajmującego dług za czynsz najmu możemy zabronić eksmitowanemu zabierania czegokolwiek z pomieszczenia. Wówczas w egzekucji należałoby równocześnie z eksmisją wnieść o przeprowadzenie egzekucji z ruchomości dłużnika znajdujących się w tym lokalu, co pozwoliłoby na sprzedaż tych ruchomości w drodze licytacji komorniczej i zniwelowałoby problem martwienia się o ich zabezpieczenie.
W innych przypadkach jest podobnie jak z ruchomościami lokatorów z lokali mieszkalnych, to znaczy komornik nakaże ich usunięcie przez dłużnika, a w razie nieobecności dłużnika może oddać je pod pieczę dozorcy, np. wierzyciela. W przypadku lokali użytkowych następuje to na koszt wierzyciela. Dozorca ma także obowiązek zabezpieczenia owych ruchomości w sposób należyty, po czym wzywa dłużnika do ich odbioru w terminie 30 dni. W razie braku odbioru po tym terminie można żądać by sąd orzekł o ich sprzedaży lub zniszczeniu.
Odpowiednie zastosowanie znajdują tutaj przepisy o egzekucji z ruchomości, dlatego
w przypadku np. rzeczy łatwo psujących się (produkty spożywcze) lub inwentarza żywego – sprzedaż ich może nastąpić od razu po objęciu pod dozór lub po zajęciu komorniczym.
Za dozór dozorca może żądać zwrotu wydatków i kosztów. Dozorca jest zobligowany do zachowania należytej staranności. Jeżeli mimo jej zachowania doszłoby do utraty lub zniszczenia ruchomości dozorca nie ponosi za to odpowiedzialności.
