Szanowni Państwo, działając w celu zaspokojenia własnych, nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą potrzeb jesteśmy w większości chronieni przed wszystkimi „trikami” marketingowymi i kruczkami prawnymi, a także zapisami „małym druczkiem” – bowiem działamy jako konsumenci, których chroni specjalna ustawa, kodeks cywilny i kilka innych (kiedyś opiszę tę problematykę szerzej, choć u rzecznika praw konsumentów publikacji nie brak). Umowa w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości niestety jest z tego kręgu ochrony wyłączona dlatego UCZULAM, czytajmy, co podpisujemy, nie decydujmy się na podpisanie od razu, lecz zabierzmy kopię umowy do domu, włączmy internet, wyszukajmy ustawę o gospodarce nieruchomościami i sprawdźmy, czy umowa jest z nią zgodna (art. od 179 i dalej).
Po pierwsze czy nasz pośrednik posiada licencję? – odsyłam do centralnego rejestru pośredników. Często bowiem sprytni przedsiębiorcy posiadają owszem wpis, ale placówki głównej, poza którą jest kilkanaście oddziałów i nie w każdym z nich zapewniono obecność licencjonowanego pośrednika (a powinno ) Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sprawdźmy czy umowa ma być zawarta na WYŁĄCZNOŚĆ. Jeśli tak już nawet samo zawarcie umowy z innym pośrednikiem może ściągnąć na nas konieczność zapłaty kary umownej/odszkodowania.
Kwestia określenia wynagrodzenia – lepiej, aby była jasno opisana. Zwłaszcza zwróćmy uwagę czy wynagrodzenia płaci sprzedawca i nabywca czy tylko jeden z tych podmiotów i który. Często zadowoleni niską ceną podpisujemy umowę, w której wynagrodzenie pośrednika jest niziutkie (zaledwie 4 tyś zł) ale płacą je obie strony transakcji – zatem mamy już 8 tyś. Pamiętajmy, że nawet przy negocjajcjach ceny z kupujacym to wynagrodzenie nie ulega zmniejszeniu.
Wynagrodzenie procentowe – owszem, ale sprawdźmy czy od ceny wskazanej w umowie (wówczas nie ważne za jaką cenę sprzedamy, obowiązuje nas ciągle procent od ceny w umowie) czy też od rzeczywiście uzyskanej od kupującego/ sprzedającego. (to mobilizuje pośrednika do jak najniższych upustów i zachwalania towaru:-)
Kiedy płacimy wynagrodzenie?- to także kwestia pozostawiona tylko umowie stron, moim zdaniem nie w porządku jest zastrzeganie zapłaty wynagrodzenia przed wykonaniem czynności i z reguły większość umów przewiduje zapłatę po wykonaniu zlecenia.
Uwaga na tzw koszty ukryte, czyli uiszczane ponad wynagrodzenie, nie wskazane jasno i kwotowo lub niezależne od Państwa woli. (np. zapis, że kontrahent ma obowiązek zwrotu wszystkich kosztów powstałych w związku z wykonaniem umowy? – pytanie jakich kosztów i ile mogą one maksymalnie wynosić? takie rzeczy muszą być wyraźnie określone, a wszelkie opłaty urzędowe za odpisy dokumentów – choć nie jest to uregulowane w cyt. ustawie powinny być wliczone w wynagrodzenie pośrednika.
Czas trwania umowy nie jest także rzeczą obojętną. Najczęściej wystawiając na sprzedaż lub chcąc nabyć nieruchomość finalizujemy temat w ciągu roku, 2-3 lat maksymalnie. Dlatego uważajmy na tzw automatyczne przedłużania umów.
„Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.” – zapis co prawda bardzo ogólny, ale drogą od ogółu do szczegółu wywnioskować należy z niego, iż mamy prawo do okresowego kontrolowania pracy pośrednika, informowania nas o ofertach, stopniu zainteresowania lub w przypadku długotrwałej bezczynności – mamy prawo zwrócić się o pisemne wyjaśnienie sytuacji i opis podjętych czynności.
Ostatecznie Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej przed odpowiednia Komisją Odpowiedzialności Zawodowej rzeczoznawców majątkowych.Ustawa o gospodarce nieruchomościami milczy na temat szczegółowych zasad prowadzenia pośrednictwa i treści umów. Myślę, że w tym zakresie bardzie pomocne okażą się zapisy kodeksu cywilnego. Zwłaszcza zwracam uwagę na uregulowanie konieczności zapłaty wynagrodzenia pomimo nie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Jest to ważne z uwagi na fakt, iż nawet zawierając umowę poza lokalem przedsiębiorcy (np. miła Pani przyjdzie do nas do domu) nie możemy od niej odstąpić bez powodu w terminie 10 dni.
Dobrze byłoby gdyby w umowie znalazło się także coś miłego dla nas – czyli pewne zapisy dyscyplinujące pośrednika, np. możliwość wypowiedzenia umowy przez kontrahenta w przypadku braku efektów pracy pośrednika przez okres ponad ……(np. połowy trwania umowy itp.) możliwość obniżenia wynagrodzenia w przypadku uzyskania niższej ceny itp.
